Doanh nghiệp và ngân hàng cần thận trọng đối với kinh doanh bất động sản

Bên cạnh việc tích trữ hàng hóa để chờ lên giá, đầu tư vào bất động sản là lĩnh vực được quan tâm nhiều nhất. Trên thực tế, có rất ít cơ hội lựa chọn khi thị trường chứng khoán (TTCK) không còn hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỉ giá hối đoái đã ổn định. Nhìn ra bên ngoài, kinh tế thế giới phục hồi yếu ớt, khủng hoảng đồng euro gây gián đoạn sản xuất kinh doanh do nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại cơ cấu thị phần và qui mô hoạt động xuất nhập khẩu, ảnh hưởng đến một số doanh nghiệp khác, nhưng hoạt động cũng rất chật vật. Đây là những yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào thị trường bất động sản và thị trường này nóng lên hàng ngày, giá nhà đất tại các vùng ven đô đều tăng trên 100% so cùng kỳ năm trước. Trong đó, giá đất tại những vị trí đắc địa tăng 35 - 40% trong vòng một tháng qua và chưa dừng lại.

Đặc điểm của thị trường nhà đất Việt Nam là thị trường thả nổi nhưng rất khó kiểm soát với nhiều phân khúc thị trường và mức giá khác nhau, thị trường này đang thu hút phần lớn lượng tiền nhàn rỗi trong dân và nguồn vốn đầu tư của các danh nghiệp,gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng (TCTD) trong việc huy động nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ cho việc phát triển kinh tế theo mục tiêu đề ra.

Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện có ba nguồn vốn phổ biến được huy động cho thị trường bất động sản trong năm 2009, tổng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng chỉ chiếm 11,76% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Sang năm 2010, ngân hàng vẫn thắt chặt hầu bao đối với bất động sản. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng yêu cầu các TCTD tăng cường đầu tư cho vay vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm hàng hóa dịch vụ đảm bảo kinh tế phát triển bền vững, không khuyến khích cho vay vào các lĩnh vực chứng khoán và bất động sản.

Do đó, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải huy động từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn. Thông qua hợp đồng này, nhà đầu tư đã "mượn tạm" vốn của khách hàng để kinh doanh bất động sản, khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động, đẩy mặt bằng lãi suất huy động lên cao. Đây là thời điểm doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, trong khi tín dụng ngân hàng rất hạn chế, lãi suất ngân hàng hiện nay phổ biến ở mức 14-15%, nhưng không phải bất cứ dự án nào cũng tiếp cận vốn vay ngân hàng. Nếu so với lãi suất trên thị trường phi chính thức, thì lãi suất ngân hàng rất thấp thậm chí là quá hấp dẫn.

Bên cạnh những nguồn vốn nêu trên, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng đang có xu hướng tăng lên, nhưng nguồn vốn này chỉ tập trung vào một vài phân khúc thị trường bất động sản du lịch, trung tâm thương mại, khách sạn nhà hàng và chưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết. Trong khi đó, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung dài hạn như hình thành các dạng quỹ đầu tư bất động sản, chứng khoán hóa vẫn còn khá xa lạ đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Vì thế, để tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn bất động sản, doanh nghiệp cần cân đối sử dụng vốn tự có một cách hiệu quả, không nên vay vốn với lãi suất quá cao và tránh đầu tư vào những dự án vượt quá khả năng thanh toán của doanh nghiệp. Ngoài ra, cần coi trọng phát triển mối quan hệ hợp tác ba bên gồm chủ đầu tư, tổ chức tín dụng và khách hàng.

Các TCTD cần thận trọng trước làn sóng đầu tư theo phong trào đang đẩy giá nhà đất lên cao và không phản ánh giá trị thực, xu hướng đầu cơ tăng làm thị trường phát triển không bền vững, khi giá vọt lên quá cao vượt quá khả năng chi trả sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng, doanh nghiệp không có khả năng trả nợ đến hạn và điều này sẽ gây rủi ro cho các TCTD.