Thị trường bất động sản có ấm lại?

  • 18:06 ,21/11/2008

Trên thế giới, mỗi chu kỳ của giá bất động sản thường kéo dài từ 10 năm trở lên. Tuy nhiên, tại Việt Nam thì một chu kỳ thường chỉ kéo dài khoảng 5 năm. Nhìn lại những cơn sốt và các đợt hạ nhiệt của thị trường bất động sản Việt Nam, ThS. Đinh Thế Hiển (Đại học kinh tế TP.HCM) đưa ra dự báo và các kiến nghị cần thiết.

Nhìn lại 3 cơn sốt

Việt Nam đã có 3 lần sốt giá bất động sản. Lần đầu tiên từ 1993 - 1995, được đánh dấu bằng cột mốc Luật đất đai 1993. Lần thứ hai là từ 4/2000 - 4/2002 khi chúng ta chuyển sang cơ chế nhà nước xóa bao cấp về đất đai. Với vốn đầu tư chủ yếu từ tích lũy và cơ chế thoáng về pháp lý, giá bất động sản trong các năm chỉ có đi lên hoặc giữ nguyên chứ khó giảm. Từ đó xuất hiện quan điểm: đầu tư vào bất động sản là an toàn và siêu lợi nhuận.

Cơn sốt lần thứ ba xuất hiện vào cuối năm 2007, với sự tiếp sức rất lớn của nguồn cung tín dụng ngân hàng; giá bất động sản được đẩy nên cực mạnh, tạo siêu lợi nhuận cho nhiều nhà đầu tư. Chỉ tính riêng các dự án lớn diện tích văn phòng tăng gần 100%, từ 466.000 m2 năm 2007 dự kiến sẽ lên đến 377.000 m2 vào 2010. Chung cư, căn hộ cao cấp tăng vọt về số lượng và giá: năm 2006 chỉ có 3.848 căn hộ loại dưới 600 USD/m2, năm 2007 có 5.100 căn với mức giá 600 - 3.000 USD/m2. Theo kế hoạch, đến năm 2010 tổng cộng các dự án sẽ tung ra thị trường 50.000 căn hộ. Người có nhu cầu nhà ở và doanh nghiệp thuê văn phòng phải nhường sân cho nhà đầu tư “lướt sóng”.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản năm 2008 đã thực sự đi vào giai đoạn suy thoái kéo dài: giao dịch suy giảm nghiêm trọng, mua bán giảm đến 80 - 90% so với cuối năm 2007. Giá của nhiều sản phẩm bất động sản đã giảm từ 20 - 70% so với cuối năm 2007. Khả năng đóng tiền theo tiến độ mua căn hộ gặp khó khăn. Các chủ đầu tư cũng đang gặp khó khăn lớn trong việc huy động vốn đầu tư.

 

Giá có tăng lại?

Trong thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư hy vọng rằng giá đã giảm mạnh nên sẽ tăng lại vào đầu năm 2009, nhưng điều này là không dễ, vì nguồn vốn không phục vụ cho nhà đầu cơ lướt sóng. Các nhà đầu tư đang bị khó khăn về nợ vay và vốn đầu tư. Nguồn cung tăng nhưng nguồn cầu có khả năng bị hạn chế.

Thị trường bất động sản có tầm quan trọng rất lớn trong nền kinh tế, bất động sản chính là tài sản quan trọng nhất, chiếm 40% tổng giá trị tài sản quốc gia và hoạt động kinh tế liên quan đến bất động sản chiếm 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Bất động sản cũng là nguồn tài sản bảo đảm quan trọng nhất cho hoạt động tín dụng. Qua thống kê ở các nước, việc vay có thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% tổng lượng vốn cho vay. Thị trường bất động sản cũng có quan hệ chặt chẽ với các thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao động... Thị trường bất động sản phát triển 1% là đã có thể tạo ra sự phát triển 1,5 - 2% đối với các ngành kia.

Để vực dậy và phát triển thị trường bất động sản, giải pháp trước mắt là nên tăng nguồn cấp vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại vào thị trường này, có kiểm soát theo lãi suất thị trường. Chính phủ sẽ xác định nhu cầu bất động sản qua đó xác định một hạn mức tín dụng cho phép các ngân hàng thương mại được tăng thêm trong lĩnh vực này. Các ngân hàng thương mại căn cứ vào mức tín dụng bất động sản, ưu tiên cho các dự án có thể ra sản phẩm trong năm 2009 - 2010, với những căn hộ có giá trị dưới 1.000 USD/m2 và cho các khách hàng có nhu cầu mua để sử dụng.

Giải pháp lâu dài là tạo các nguồn vốn đa dạng và ổn định để phát triển thị trường bất động sản; tăng quy mô vốn cho các công ty để họ thực sự trở thành các công ty đầu tư phát triển bất động sản; xây dựng khung pháp lý về phát hành trái phiếu dự án (công trình); thành lập các quỹ đầu tư bất động sản để có nguồn vốn lớn và dài hạn phát triển dự án.

ThS. ĐINH THẾ HIỂN

(Đại học kinh tế TP.HCM)

  • Hotline
    (028) 3920 1523
  • Email