Tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại TP.HCM

Với việc sử dụng mô hình tự hồi quy véctơ (VAR), nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Toản, Đoàn Thị Thu Trang, Trường đại học công nghiệp TP.HCM nhận thấy, thị trường nhà ở tại TP.HCM bị tác động bởi các yếu tố tài chính như: tăng trưởng kinh tế, cung tiền (M2), lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, xu hướng tác động thay đổi theo thời gian. Thị trường nhà ở còn bị tác động bởi các cú sốc của chính yếu tố này trong quá khứ. Kết quả nghiên cứu là bằng chứng thực nghiệm tại TP.HCM, do đó mang lại giá trị thiết thực và ý nghĩa.

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, TP.HCM với vai trò là đầu tàu kinh tế của cả nước đã phát triển một cách nhanh chóng về tốc độ tăng trưởng kinh tế, cũng như tốc độ tăng trưởng dân số, đặc biệt là một lượng lớn người nhập cư từ các địa phương khác. Do đó, TP.HCM luôn chịu áp lực ngày càng tăng về cơ sở hạ tầng, cũng như nhu cầu lớn về nhà ở của người dân, kèm theo đó là sự biến động về thị trường nhà ở ngày càng tăng.

Tuy nhiên, trong giai đoạn vừa qua, thị trường nhà ở tại TP.HCM lại bộc lộ nhiều yếu tố hạn chế và không phản ánh đúng giá trị thực. Điều này đã làm cho giá nhà ở trên thị trường biến động liên tục một cách khó lường, tăng rất cao và vượt xa thu nhập bình quân đầu người.

Sự biến động của thị trường nhà ở không chỉ tạo cảm giác băn khoăn lo lắng cho các đối tượng tham gia thị trường, thu hút sự quan tâm lớn của các nhà nghiên cứu, các nhà hoạch định chính sách, mà còn ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế của mỗi quốc gia.

Việc nghiên cứu sự tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở đã được một số tác giả tiến hành nghiên cứu tại các nền kinh tế và khu vực khác nhau. Tuy nhiên, các nghiên cứu này còn một số hạn chế như: tại các nghiên cứu nước ngoài: tồn tại khá ít nghiên cứu tiến hành kiểm định sự tác động đồng thời của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở, đa số các nghiên cứu đều tập trung vào việc phân tích riêng lẻ sự tác động của từng yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở, như: tăng trưởng kinh tế, chỉ số giá tiêu dùng, cung tiền (M2), lãi suất; chưa có sự thống nhất về độ trễ cũng như chiều tác động của các cú sốc trong quá khứ (phản ánh thị trường nhà ở và yếu tố tài chính) đến thị trường nhà ở vào thời điểm hiện tại; tại Việt Nam, đa số các nghiên cứu thực nghiệm đều phân tích dưới dạng định tính, tồn tại một số ít nghiên cứu dưới dạng định lượng , tuy nhiên nghiên cứu này tập trung chính vào hiện tượng bong bóng bất động sản (hiện tượng giá bất động sản tách rời khỏi những yếu tố cơ bản tạo nên giá trị thực của bất động sản), chưa phân tích một cách tổng thể về thị trường nhà ở.

Nhận thấy được những hạn chế trên trong các nghiên cứu trước và đây cũng là một vấn đề cấp thiết cả về lý luận cũng như thực tiễn, nên nhóm tác giả đã thực hiện nghiên cứu này nhằm khắc phục những hạn chế trong các bài nghiên cứu trước. Với việc sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng, nghiên cứu là bằng chứng thực nghiệm nhằm xác định mức độ tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại TP.HCM.

Kết quả nghiên cứu cho thấy;

- Chỉ số giá nhà ở trong quá khứ: Chỉ số giá nhà ở bị tác động cùng chiều bởi các cú sốc của chính yếu tố này trong quá khứ với độ trễ 1 và 2 quý. Với độ trễ 3 quý, xu hướng tác động giảm dần và chuyển sang ngược chiều. Điều này cho thấy, khi thị trường nhà ở trong quá khứ biến động tăng, sẽ khiến cho thị trường nhà ở biến động tăng theo sau 1 đến 2 quý. Tuy nhiên, nếu thị trường nhà ở tăng quá nóng sẽ khiến xu hướng biến động đảo chiều và giảm sau đó 3 quý. Điều này khá phù hợp với thực tiễn tại TP.HCM, vì khi thị trường tăng quá nóng có thể dẫn đến hiện tượng bong bóng trên thị trường nhà ở, khiến cho thị trường nhà ở có nguy cơ gặp suy thoái và giảm sút trong tương lai.

- Tăng trưởng kinh tế: tăng trưởng kinh tế ở độ trễ 1 quý tác động ngược chiều đến thị trường nhà ở tại TP.HCM, phù hợp với nghiên cứu của Chang và cs (2012). Kết quả cho thấy, khi tăng trưởng kinh tế gia tăng quá nóng, có thể tạo hiện tượng bong bóng và suy thoái trên thị trường nhà ở, khiến cho tốc độ phát triển của thị trưởng nhà ở giảm sút.

- Cung tiền (M2): Cung tiền (M2) ở độ trễ 2 quý tác động ngược chiều đến thị trường nhà ở tại TP.HCM, phù hợp trong nghiên cứu của Wen và He (2015). Kết quả này cho thấy, khi lượng cung tiền tệ trong nền kinh tế gia tăng cao có thể tạo ra hiện tượng bong bóng trên thị trường nhà ở, khiến cho thị trường nhà ở có nguy cơ gặp suy thoái ở các kỳ tiếp theo.

- Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay với độ trễ 1 và 2 quý tác động cùng chiều đến thị trường nhà ở tại TP.HCM. Tuy nhiên, với độ trễ 3 quý, mức độ tác động của lãi suất cho vay gia tăng và chuyển sang ngược chiều. Kết quả nghiên cứu này có thể giải thích như sau: trong giai đoạn nghiên cứu, lãi suất cho vay có xu hướng giảm dần, tuy nhiên vì nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn sau khủng hoảng tài chính nên thị trường nhà ở vẫn chưa thoát khỏi đà giảm sút. Với độ trễ 3 quý, việc giảm lãi suất có tác động giúp thị trường nhà ở tăng trưởng. Kết quả này khá phù hợp với các nghiên cứu của Gasparėnienė và cộng sự (cs) (2017), Tse và cs (2014), Wadud và cs (2012).

- Chỉ số chứng khoán: Chỉ số chứng khoán ở độ trễ 2 quý có tác động ngược chiều đến thị trường nhà ở tại TP.HCM. Tuy nhiên, với độ trễ 3 quý, xu hướng tác động này giảm dần và chuyển sang hướng cùng chiều. Điều này có thể được giải thích rằng, khi thị trường chứng khoán tăng trưởng quá nóng, nhà đầu tư sẽ gia tăng đầu tư vào thị trường nhà ở để cân bằng danh mục đầu tư, góp phần hình thành hiện tượng bong bóng trên thị trường nhà ở trong thời gian ngắn, do vậy có nguy cơ xuất hiện suy thoái và giảm sút trên thị trường nhà ở trong tương lai. Sau đó, các nhà đầu tư sẽ tái cân bằng lại danh mục của mình, khi đó thị trường chứng khoán sẽ ổn định và tăng trưởng tốt, đồng thời sẽ tác động cùng chiều khiến cho thị trường nhà ở tăng trưởng theo.

Với bộ dữ liệu thu thập được, nghiên cứu chưa tìm thấy tác động có ý nghĩa thống kê của chỉ số giá tiêu dùng đến thị trường nhà ở tại TP.HCM.

Với mục tiêu, kiểm định tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại TP.HCM, nhóm tác giả đã sử dụng mô hình tự hồi quy véctơ (VAR) để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu và đạt được mục tiêu đề ra. Kết quả nghiên cứu cho thấy, thị trường nhà ở bị tác động bởi các yếu tố tài chính như: tăng trưởng kinh tế, cung tiền (M2), lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, xu hướng tác động thay đổi theo thời gian. Đồng thời, thị trường nhà ở còn bị tác động bởi các cú sốc của chính nó trong quá khứ.

Qua đó cho thấy, thị trường nhà ở tại TP.HCM không chỉ bị tác động riêng lẻ bởi từng yếu tố tài chính mà còn bị tác động đồng thời bởi các yếu tố này, đây là cơ sở đáng tin cậy nhằm đưa ra các hàm ý chính sách phù hợp.  Kết quả nghiên cứu là cơ sở để góp phần giúp nhà quản lý trong thị trường nhà ở, cũng như các nhà nghiên cứu và nhà hoạch định chính sách thấy rõ được sự tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại TP.HCM, do đó mang lại giá trị thiết thực và ý nghĩa.

Tuy nhiên, nghiên cứu còn gặp phải một số hạn chế như: chưa đề cập thêm một số biến kiểm soát có thể tác động đến thị trường nhà ở, chưa nghiên cứu ở các địa phương khác tại Việt Nam để có cơ sở so sánh giữa các địa phương, dữ liệu đưa vào nghiên cứu khá ngắn do đặc thù của Việt Nam, dữ liệu được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau nên còn hạn chế về sự nhất quán trong cách đo lường và nguồn dữ liệu của các biến,…