5 “điểm nghẽn” lớn của thị trường bất động sản

Thái Đoàn lược ghi| 16/01/2017 09:13

KHPT - Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoRea), hiện nay có 5 “điểm nghẽn” lớn trong thị trường bất động sản (BĐS):

Một là giải phóng mặt bằng, hai tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo cơ chế “xin cho”, ba thủ tục hành chính nhiêu khê, bốn chính sách tín dụng chưa phù hợp và năm là chính sách chuyển nhượng dự án BĐS.

Để giải quyết những “điểm nghẽn” này cần phải giải phóng mặt bằng và việc thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia. Cần phải sửa đổi bổ sung Điều 62, Luật đất đai để xác định thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi phê duyệt đề án phát triển các khu đô thị mới, các khu vực chỉnh trang đô thị... Tiền sử dụng đất, là một “điểm nghẽn” của thị trường BĐS, là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà, là “ẩn số” không minh bạch mà nhà đầu tư không tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Điều này đã tạo ra môi trường, tạo ra cơ chế “xin cho”. Để thị trường BĐS vận hành theo cơ chế thị trường về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất. Cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM tại Báo cáo số 19/BC-UBND ngày 8/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bổ sung khái niệm “tiền sử dụng đất” mà nghiên cứu bằng tiền sắc thuế sử dụng đất, ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế “xin - cho”. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Về giải quyết “điểm nghẽn” thủ tục hành chính, HoRea đề nghị giao cho cấp tỉnh, thành phố thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng công trình cấp 1 (trên 20 tầng) để giảm thiểu “nhóm lợi ích”. Đồng thời, miễn thủ tục cấp giấy phép xây dựng công trình trong dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được duyệt. Bên cạnh đó đề nghị giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở có mức đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng.

Trong tín dụng BĐS, Nhà nước có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách để mua nhà ở xã hội, cho người thu nhập thấp đô thị, để mua nhà ở thương mại giá rẻ. Để hỗ trợ thị trường BĐS xử lý hàng tồn kho, nợ xấu, và hỗ trợ người thu nhập thấp đô thị tiếp cận nhà ở và Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo giải ngân đến hết 31/12/2016. Chính vì vậy, từ 1/1/2017 trở đi, những người có thu nhập thấp sẽ không được hỗ trợ gói tín dụng ưu đãi này và phải quay sang vay tín dụng thương mại theo lãi suất ngân hàng. Những trường hợp nhận nhà từ 1/1/2017 trở đi, tiếp tục giải ngân hết hợp đồng, do số lượng này không nhiều. Nếu phải vay thương mại thì những trường hợp này hết sức khó khăn khi phải vay gói tín dụng thương mại. Trong lúc đó, thị trường BĐS hoạt động trung và dài hạn, nhưng Nhà nước chưa có cơ chế lập nguồn vốn trung và dài hạn để cung cấp cho thị trường BĐS. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế lãi suất cho vay hàng năm trong thời hạn khoảng 15 - 20 năm cho người mua nhà đầu tiên theo loại căn hộ vừa túi tiền. Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP đã cho phép quỹ đầu tư BĐS, nhưng cho đến nay chỉ có duy nhất quỹ đầu tư BĐS Techcombank hoạt động, còn quỹ tín thác BĐS (REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh chưa được hình thành để tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS.

TP.HCM hiện có 500 dự án đang bị ngừng triển khai, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và xử lý triệt để vấn đề này. Bởi theo quy định của luật pháp thì dự án chỉ được chuyển nhượng khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Nhưng thực tế việc mua bán chuyển nhượng là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này. Hơn nữa, sau khi nhận chuyển nhượng dự án, có thể doanh nghiệp lại làm thủ tục xin thay đổi quy hoạch dự án, có khi phá bỏ hạ tầng cũ để xây dựng lại theo mục tiêu kinh doanh của mình thì rất lãng phí của cải xã hội và mất rất nhiều thời gian. Chính vì vậy cần cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án, còn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

(0) Bình luận
Nổi bật
Đừng bỏ lỡ
5 “điểm nghẽn” lớn của thị trường bất động sản
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO